2016楼市平稳落幕
2017-01-05 11:35来源:厦门日报

  文字整理:本报记者 魏岭

  数据来源:厦门土地房产研究中心

  2016年,一路狂飙的厦门房地产市场在四季度逐渐回归理性,全年楼市最终也顺利平稳落幕。数据显示,2016年,厦门新建商品住宅共成交309平方米,全年成交量呈现倒“V”型走势,房价上涨势头得到遏制;二手住宅成交量提高至558.46万平方米,超过一手住宅近250万平方米。

  【一手住宅】

  新增供应同比减少近六成

  成交量不及往年水平

  2016年,全市商品住宅新增供应159万平方米,同比减少57%,销售量309万平方米(含限价房),同比减少12%,供求比为0.5。供应量减少的原因在于,一方面开发商可售房源减少,另一方面我市加强商品房预售监管,严格价格管理制度。成交量方面,尽管购房需求维持在高位,但受到后期政策严控影响,刚需及改善型客户购房门槛大幅提高,全年销售量不及往年水平。

  从厦门楼市全年走势来看,在年初全国政策环境松绑、资金放宽的影响下,市场从3月开始出现明显回温;4月,土地交易市场的火爆,助推成交量价齐涨;5月,大部分存量不多的房企放缓了推盘节奏,新增供应量骤降,而存量大的开发企业则提价跑量,销售量依旧维持较高热度,进入10月,调控政策从严升级,成交量萎缩,价格保持平稳。

  同安成交量最高

  岛内供不应求状况明显

  从各区表现看,近两年,集美、海沧一直是楼市主力成交区域。不过今年,同安后来居上实现反超,全年成交量突破70万平方米,成为全市成交量最高的区域,占比达23.85%。

  从供应量上来看,岛内两区供应量收窄,全年仅供应10.9万平方米,占全市总供应量的6.86%,两区总占比首次跌破10%。而各区中供应量最高的是海沧区,同安、集美两区以微弱的劣势紧随其后。岛内思明湖里两区的供求比为0.4和0.1,供不应求的状况突出。

  改善型户型需求量增大

  120-144平方米成交占比近三成

  早在2015年,全市面积段在100-120平方米和120-144平方米的产品供应量就已超过了80-90平方米,但在成交量上,80-90平方米产品仍成交最多。2016年,全市80-90平方米中小户型成交量明显减少,占比由2015年的25%将至12%;而120-144平方米和180平方米以上改善型户型需求量增大,成交量分别占比27%和17%。究其主要原因是,房价的快速上涨促使不少客户采用“以小换大”、“老旧小区换新小区”的换房方式,增加大户型需求量。

  【二手住宅】

  与一手住宅成交量差距拉大

  90平方米以下户型关注度高

  近几年,厦门二手住宅交易量逐年上涨,并成为楼市的重要生力军。其中,2015年,二手住宅交易量首次超越新建商品住宅;2016年,全市二手住宅成交量558.46万平方米,共55173套,一、二手住宅交易量差距进一步扩大至近250万平方米,两者成交量比值更是降至0.6。

  区域成交方面,岛内仍占据主导地位,交易量占比58%,岛外则以集美、海沧为主力交易区域。面积段成交方面,120-144平方米改善型户型总成交面积最多,占比19%。值得一提的是,90平方米以下刚需户型关注度较高,总成交面积占比49%。

  从全年走势看,在众多利好政策刺激下,上半年二手房交易量维持在高位,由于房东心里预期值较高,成交价居高不下;下半年,随着政策调控力度的加大,市场观望氛围蔓延,交易量萎缩,尤其是进入10月份以后,二手房交易量大幅下挫40%。可以说,二手房交易市场已经进入理性、冷静的状态。

  【市场展望】

  2017新房价格理性回归

  二手房区域性

  议价空间加大

  ●图智土地研究中心

  2017年上半年房价或高位盘整,涨幅暂时见顶;市场需求在高压政策和新增供应紧缺双重影响下仍旧低迷。

  主要原因在于,一是2016年中央工作经济会议明确楼市的发展方向是“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位思路,有助于抑制房价泡沫,促进市场健康平稳发展。

  二是此轮政策调控加码的精准度和目标性更加明确,调控效果在11月份已初见“量价齐跌”的成效,预计今年上半年在高压调控政策的影响下,房价上涨势头由高涨幅下调至小幅增长,甚至小幅负增长,房价理性回归市场。

  三是在高压政策调控之下,市场观望情绪浓厚,开发商的推盘节奏也相应放缓。再加上新增推盘项目数量并不多,因此,上半年新增可售房源的供应趋于紧张,市场需求短期内仍旧低迷。

  二手住房方面,市场观望氛围仍旧蔓延,交易量持续低迷。房东心里预期值不如从前,客户购房意愿也会相应较低。不排除部分投资客会因为资金等方面的压力抛售房产,离市中心较远的区域可能会出现少数房价低于市场行情的房源,区域性的议价空间或加大。

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责任编辑:黄龙腾

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